Conoce el vecindario nicaragüense que logró dar vivienda a los más pobres y que hoy la ONU cita como ejemplo

Actualmente, Faniz Jirón es la dueña de su hogar y puede sembrar árboles frutales cerca de su casa. Vive en lo que hoy es la cooperativa de vivienda Juntando Manos, pero hace diez años no tenía otra opción que alquilar. “Buscaba alternativas para ahorrar para la casa y no las encontraba”, dice Jirón. Ella y mucha gente de bajos ingresos en León –la segunda ciudad más poblada de Nicaragua–, encontraron una solución gracias al Proyecto de Expansión Urbana de León Sureste.

Antes, esta zona era rural y no contaba con viviendas ni servicios. Sin embargo, a través de este proyecto, en cinco años la ciudad logró generar 3,000 lotes para gente de escasos recursos. A su vez, en diez años, la ciudad logró recuperar toda la inversión hecha.

La iniciativa comenzó con 1,408,000 dólares fondos semilla, producto de una colaboración entre la municipalidad de León y la municipalidad de Utrecht, en Holanda. En 15 años se estima que se han desarrollado 6,416 lotes que albergan a 32,000 personas. De un terreno vacío y despoblado se pasó a un entorno con pavimentación, red eléctrica, drenaje pluvial, agua potable, transporte público y otros servicios, lo cual le mereció el reconocimiento de ONU Habitat como 'Mejores prácticas' en temas urbanos. ¿Pero cómo es que lograron desarrollar tanto espacio de forma progresiva y equitativa?

Cuando el Concejo Municipal aprobó el Plan en 1996 había una fuerte necesidad de tierra en la región. Según ONU Habitat, la tasa annual de crecimiento estaba a un 4.3% a causa de la migración de la población del campo hacia la ciudad de León. En 1998, un 32.7% de la población urbana fue identificada como viviendo bajo pobreza. Todo esto sucedía después de una época de guerra civil y reestructuración económica, donde no había mucha inversión pública. Tras las elecciones de 1990, las municipalidades debieron empezar a hacerse cargo de su propio desarrollo urbano. “Todos los municipios estaban como diciendo ‘¿quién nos va a ayudar?... Nadie’”, explica Marc Pérez-Casas, investigador de la Universidad Politécnica de Cataluña en Barcelona y consultor del Banco Interamericano de Desarrollo. “Tenían una buen cantidad de tierra sin infraestructura, sin luz, agua, etc. Querían una manera de desarrollar este espacio y dar oportunidad a comprarlo.”

En la primera fase (1999-2008) de este plan, las municipalidades de Utrecht y León crearon la Oficina de la Expansión Urbana de León Sureste (EULSE) que vendía la tierra a familias de bajos ingresos, con sueldos familiares entre 120 y 440 dólares (el suelo promedio en Nicaragua es 330 dólares mensuales), que demostraban no tener otra propiedad, y otorgaba crédito a estos. Los lotes, los cuales venían vacíos, costaron entre 1,100 y 4,500 dólares y las familias los compraban con opción de financiamiento con una tasa de interés de 10% del EULSE, lo cual sigue siendo muy favorable en Nicaragua (según el estudio de Pérez-Casas, las microfinancieras para familias de escasos recursos ofrecen financiamiento con tasas de interés entre un 26 y un 36%).

“Había financiamiento para poder comprar ese tipo de vivienda para familias de bajos ingresos... esto es lo novedoso”, dice Pérez-Casas. La familia no podía ocupar el terreno hasta que no hubieran pagado la mitad del préstamo, lo cual, por lo general, tomaba un año y medio. “Pago mucho menos mensualmente de lo que pagaba cuando estaba alquilando”, dice Jirón. Antes, su renta era de 70 dólares al mes. Hoy, cancela una cuota de 30 dólares mensuales, la cual le terminará dando la propiedad de su hogar.

En el análisis de la primera fase (1999-2008) encontraron que las municipalidades habían ganado su dinero de semilla y que la tierra se fue urbanizando de forma progresiva. “En el año 1999 o 2000 no se construyó toda la infraestructura, sino que fue poco a poco. De hecho, tardaron unos cinco o seis años en tener el agua y luz”, dice Pérez-Casas.

El plan dependía de un fondo rotativo, es decir, un fondo que invierte las ganancias en el mismo plan para comprar más lotes y más infraestructura. “Lo más importante de todo eso es que como esa urbanización venía del sector público, tenían espacios reservados para equipamientos públicos”, dice Pérez Casas. En esas zonas el gobierno construyó escuelas, centros de salud, centros comunitarios y parques.

La expansión urbana en León Sureste ha sido un proceso de aprendizaje por la acción: del plan surgieron innovaciones que siguen influyendo a la comunidad, como por ejemplo, las cooperativas. En estas, las familias se reunieron para pedir presupuestos y comprar tierra en grupos, lo que terminó creando una comunidad. “Fue una experiencia muy bonita porque no solamente es una cooperativas de casas, sino también terminamos siendo compañeros y desarrollando una comunidad. Hay una convivencia más humana”, dice Jirón. Organizaciónes, como We Effect, apoyaron a estas cooperativas y crearon modelos que se replicaron en varios vecindarios. Ella formó parte de una de las primeras cooperativas y trabajó cinco años para el alcalde, para apoyar a otros que trataban de hacer lo mismo.

Otra cosa inesperada fue el interés del sector privado en el Proyecto de Expansión, el cual ha comprado los lotes a precios más altos de la alcaldía y los revendía a familias de clase media. “[El municipio] captó esa plusvalía, ese ingreso extra que tuvieron y lo pudieron utilizar para financiar parte de la estructura”, explica Pérez-Casas. Aquí se dieron dos procesos interesantes. “Haces que el sector privado construya donde vos querés, es decir que estás facilitando un área de expansión”, dice el experto “[y por otro lado] ellos venden a familias de ingresos medios, entonces mezclas tipos de clases sociales”. Esto es positivo, ya que disminuyes la segregación y diversificas las comunidades. En la segunda fase, de los 3,200 lotes que fueron vendidos, 1,500 eran para el sector privado y los otros 1,700 eran para el sector público.

Para el futuro, Pérez-Casas dice que el control de los precios será un desafío, dado que durante el tiempo que se ha urbanizado los precios de la tierra han incrementado, lo cual dificulta la compra de más terreno por parte de los municipios.

Mientras que otras ciudades dependen de financiamiento privado para su desarrollo urbano –Nicaragua no tiene ley de urbanismo y recién en 2000 se aprobó una ley de vivienda–, León ha encontrado una manera equitativa de hacerlo. Según el estudio de Pérez-Casas, esta fórmula también es replicable en otras ciudades. “Para mí una de las cosas que es importantísima es que la alcaldía proyectó por donde iba crecer la población, pero también desarrolló una política de terreno”, dice Jirón. Y esta política ha impactado su vida diaria. “Ahora tenemos más seguridad, más control sobre nuestras viviendas”.