Los alquileres pesan fuerte en la inflación: ¿cuándo se desacelerarán?

A la inflación todavía le queda un buen camino de desaceleración por delante para que la Reserva Federal pueda respirar aliviada y, en marzo, hubo un factor que concentró la atención: los alquileres.

Las rentas son —y por mucho— las que más pesan en el índice de precios al consumidor y lo que ocurra con ellas puede marcar el camino que tome la inflación. Eso fue lo que ocurrió el mes pasado, cuando el avance de los precios se enfrió pero no lo suficiente como para evitar que la Fed vuelva a subir su tasa de interés, según la mayoría de las previsiones de expertos.

El índice de los alquileres —o el componente llamado 'shelter'— subió 0.6% en marzo frente a febrero y 0.7% frente a marzo del año pasado. "Fue por lejos lo que más contribuyó con el alza mensual (de los precios)", dijo el reporte oficial.

Esos porcentajes pueden parecer bajos, pero como son tan cruciales en el índice de precios al consumidor que más que contrarrestaron una fuerte baja en los precios de la energía, donde entran los de la gasolina, agregó el gobierno.

Aquí ayudamos a entender qué está pasando con los alquileres en Estados Unidos y qué se anticipa que ocurra con ellos más adelante en el año.

Lo primero, ¿cómo el IPC mide las rentas en el país?

Como el índice de los alquileres es clave para la inflación es bueno conocer qué contiene. Ese índice contempla cuatro componentes, pero los principales son dos: lo que cuesta arrendar una vivienda y, en el caso de los propietarios, lo que costaría alquilarla si fuesen a ofrecerla en arriendo (sin contar los muebles ni los servicios básicos), explica el gobierno.

El gobierno sondea cerca de 50,000 viviendas yendo personalmente o llamando por teléfono, abunda un informe del Brookings Institute. Va reemplazando una porción de su muestra cada año para mantener siempre una muestra representativa y, cada seis meses, les hace seguimiento.

Es por eso que los datos de las rentas que maneja el gobierno en su informe del índice de precios al consumidor son diferentes a los datos de los alquileres que vemos en informes de empresas del sector inmobiliario, como los de Zillow o Redfin. Varían porque esas empresas capturan una fotografía más cercana de lo que está ocurriendo en el mercado, al mostrar los alquileres que se están pidiendo por las unidades disponibles.

"Las rentas cambian cuando el contrato ('lease') vence, lo que usualmente pasa anualmente. Esto puede causar una demora entre los cambios en índices como el de Zillow y las mediciones de la oficina de estadísticas", explica Brookings Institute.

El rezago que hay entre los dos tipos de informes representa en este momento para algunos analistas una buena noticia: es ahora cuando el índice de precios al consumidor está comenzando a reflejar la desaceleración en las rentas que informes como los de Zillow y Redfin venían mostrando hace unos meses.

"Creemos que este es un indicador importante de que la desaceleración de la inflación con la que han estado contando los funcionarios de la Reserva Federal posiblemente continuará", previeron en un análisis economistas de la firma de inversiones Pimco.

"Los funcionarios de la Fed se han estado centrando en la inflación en los servicios sin incluir los arriendos, porque esperan que los arriendos se moderen, y el reporte de marzo debiera darles cierto alivio de que eso probablemente ocurrirá", agregaron.

¿Qué ocurriría con los alquileres este año?

Para responder esto lo más acertado puede ser mirar el informe más reciente sobre los arriendos en el país. El de Redfin, por ejemplo, mostró en marzo la primera baja mensual en tres años. De acuerdo con Redfin, la renta media que se estuvo pidiendo en marzo en Estados Unidos fue 0.4% más baja que la de marzo del año pasado (marzo de 2022 fue uno de esos meses con alzas estratosféricas de casi 20% anual).

"Se trata del primer retroceso anual desde marzo de 2020, cuando el coronavirus fue declarado una pandemia", dijo Redfin. Fue también la renta media más baja en 13 meses.

"Las rentas bajaron mayormente porque hay un superávit de suministro (viviendas disponibles) como resultado del boom de construcción visto en la pandemia", agregó.

Para dar una idea más concreta, los proyectos residenciales de cinco o más unidades que fueron terminados en febrero se dispararon 72% anual, a 509,000, su segundo nivel más alto desde 1987. Los proyectos que fueron comenzados crecieron 14.3%, a 608,000, el segundo nivel más alto desde 1986.

Todavía está por verse si esta baja en los arriendos que hubo en marzo se convierte en una tendencia más prolongada. Sin embargo, es muy probable que esta incipiente desaceleración se refleje en los reportes de inflación de los próximos meses debido al efecto rezago que explicamos arriba.

Dónde han bajado más y subido más los alquileres

Para quienes necesiten arrendar próximamente, estas son las ciudades donde han retrocedido más las rentas: Austin (-11%), Chicago (-9.2%), Nueva Orleans (-3%), Birmingham (-2.9%), Cincinnati (-2.9%), Sacramento (-2.8%), Las Vegas (-2.4%), Atlanta (-2.3%), Phoenix (-2.1%), Baltimore (-2%), Minneapolis (-1.6%), Houston (-1.5%) y San Antonio (-1.3%).

En estas han subido más: Raleigh (16.6%), Cleveland (15.3%), Charlotte (13%), Indianapolis (10.5%), Nashville (9.6%), Columbus (9.4%), Kansas City (8.1%), Riverside (7.2%), Denver (7%) y St. Louis (4.2%).

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